京郊多地房价每平方米破4万元 一手房市场加速挤出刚需

2016-08-09 10:35:10
摘要| “若是现在买房,估计就买不起了。”一位在去年12月中旬购得一套两居室的受访者表示,“我当时买的房每平方米3万元,现在成交价涨至每平方米4万元以上,若是现在,同在这个位置,我就买不起了”。

   

      “若是现在买房,估计就买不起了。一位在去年12月中旬购得一套两居室的受访者表示,我当时买的房每平方米3万元,现在成交价涨至每平方米4万元以上,若是现在,同在这个位置,我就买不起了

  正如中原地产首席分析师所示,北京楼市在加速告别刚需,尤其是新建住宅市场,刚需的收入已经难以承受。刚需收入家庭能够接受的两个价格上限分别是:单价每平方米3万元,总价200万元,但在2015年以来这一波房价上涨的过程中,新建住宅市场的刚需正在被挤出北京。

  据某研究中心提供的数据显示,北京通州、大兴、昌平等多郊区普通住宅和别墅的成交价格已超过4万元/平方米,进入4万元时代。

    3万元天花板已成故事

  三年前,刚需聚集地通州区房价是北京楼市的晴雨表,尽管房价上下波动较明显,但3万元/平方米是这个区域跑不脱的天花板,进入4万元时代更是难以想象的局面。在通州,从2010年最高跳涨至2.6万元/平方米,到2011年下半年部分项目跌至1.2万元/平方米,这是北京唯一一个曾经出现过房价腰斩的区域。

  明确的副中心利好来了之后,通州区房价从新建住宅房价难以企及3万元/平方米到现在,二手房已经有多个楼盘成交单价超过4万元/平方米,一手房更是如此,甚至直接跳至5万元/平方米,目前,通州区是北京唯一一个郊区大量项目出现4万元/平方米以上的区域。

  在刚刚结束的7月份,通州区新建普通住宅成交均价已经突破3.5万元/平方米。据一位受访者表示,其今年二季度购买的一套总价650万元的新建住宅,几个月过去后,现在同样户型同样面积的新房成交价已达740万元,几个月就涨了90万元。

  据中原地产研究中心提供的数据显示,从201641日至今,在通州,京贸国际公馆均价高达5.2万元/平方米,京贸国际城均价高达49710/平方米;在昌平、门头沟区域,首开国风美唐均价高达45798/平方米,西山意境47643/平方米;在大兴区,亦庄金茂悦均价40467/平方米。

20161月份-7月份,北京郊区单价超过4万元/平方米的物业达到了2556套,创下历史最高纪录。更重要的是,从市场的有效库存看,整体商品房住宅库存合计3.6万套,其中五环内已经接近枯竭,而六环外已经成为北京新房库存的第一大区域。

  单套房平均总价550万元

  据统计数据显示,从2016年二季度开始,北京商品房住宅平均单套进入了500万元时代。从第二季度到现在,平均成交额达到了550万元以上,而在一季度只有450万元上下。二季度开始,北京五环内普通商品房平均单套成交金额历史首次突破1000万元。

  值得一提的是,近年来受到土地成本攀升,以及城区供应补给的不足的影响,纯商普宅类项目尤其是五环内纯商普宅购置成本明显提高。

  根据统计数据显示,2016年前7个月,北京五环内纯商普宅成交均价同比上涨30%,而套均面积也由139平方米升至152平方米,单价与面积的齐涨也使得五环内纯商普宅的套均总价由去年同期的684万元上涨至972万元,而对应周期内别墅产品的套均总价则分别为1091万元与1079万元,价差由407万元急剧缩减至107万元,价差的急剧缩小,也使得别墅类产品由原本的高高在上变得亲民多了,在总价差距不大的前提下,大量升级型置业需求开始摒弃城区的纯商普宅类产品,而是选择居住舒适度更高的别墅类产品,由此别墅市场成交出现爆发。

  由于受到土地价格持续不断攀升的影响,城区纯商普宅类产品与别墅的价差将进一步缩小,甚至出现倒挂,因此今年剩下的几个月别墅市场热度仍将持续。

  某研究院称,2015年以来,纯商品住宅成交均价在波动中上涨,7月份达到次新高水平,为37550/平方米,环比上涨9.5%,与去年同期相比上涨了36.1%。本月成交均价的大幅变化一方面受到上月的低基数影响,另一方面受成交结构的影响,中高端价位段的住宅成交比重上升拉高了平均价格。从当前市场供给端收缩的态势看,下阶段新房价格仍将可能保持平稳增长的趋势。

  从成交特征看,7月份别墅成交表现强劲,大面积住房增速加快,中高档房源成交热度不减,平谷区成交脱颖而出,六环外同比增速超两成,郊区化态势更加明显。而成交面积结构的变化表明,北京市场改善性住房地位逐渐提升,已经成为推动市场成交的新刚需

  从成交区域来看,六环外成交逐渐超过五至六环。7月份,六环外共成交2374套,占本月总成交量的48.2%,比五环至六环高12个百分点。从增速看,7月份,六环外成交同比增长22%,而五至六环同比降幅达60%以上。未来六环外或环北京市场将是新房的大趋势。

 


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