正文

  12月6日，我市一家权威媒体上刊登了一则豆腐块大小的公告，公告虽小，事情很大。

  这则公告向人们透露了豫森公馆项目的开发商平顶山瀚海置业有限公司已开始预重整，并召告该公司的债权人在2022年1月5日前申报债权。  

  至此，豫森公馆这一烂尾楼盘的处置化解办法终于浮出了水面。这对于已购买了豫森公馆房源的客户来说，应该是一个好事。毕竟，这总比楼盘一直烂在那儿要强。

  项目预重整，早有迹可循

  其实，今年11月16日，平顶山市中级人民法院官网公告栏就刊登了《平顶山市瀚海置业有限公司预重整工作招聘临时管理人公告》，面向社会公开招聘预重整阶段临时管理人。发布单位是平顶山市瀚海置业有限公司和平顶山市瀚海置业有限公司预重整工作指导专班。  

  两则公告说明，这一烂尾项目公司的预重整工作此前已开始运作，预重整工作机构——“指导专班”已经设立，招聘的临时管理人——河南杰瑞律师事务所、河南宋城会计师事务所、安昙企业服务有限公司３家单位已经到位。目前预重整工作正在向前推进。

  什么是预重整？

  根据《破产法》相关规定，债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。

  破产清算，是使破产企业归于灭失，使破产企业的债权人公平受偿。

  破产重整，是使企业摆脱财务危机，重新获得营运能力。

  预重整，关键是个“预”字，即破产重整程序启动之前，债权人、债务人、战略投资者等利害关系人就债务清理、经营调整、管理层变化等共同拟定重重整方案，然后将形成的重整方案交由法院主导的重整程序审查，法院批准了重整方案，该方案就取得了法律效力。

  预重整的好处是，给利害关系人在重整前充分的谈判机会，有助于鉴别企业产能的市场空间和尽早清理债务、降低企业债务杠杆、保护各方利益。

  一位律师告诉笔者，因开发企业在土地出让、房屋建盖和销售的过程中，其资金来源中银行贷款都占到很高的比例，开发企业往往都将土地和在建工程抵押给银行作为担保。如果直接实施破产清算，普通债权人的清偿率是很低的。

  同时，对于未完工的在建工程，在破产清算过程中处理价值也将受到较大的贬损。

  但如果通过破产重整，使在建工程能够得以完工，同时，债务人所欠的税费等也有可能申请减免，这就让债权人（包括购房人）的利益将得到更好的保护。

  手里本有一把好牌

  2017年夏秋之际豫森公馆开盘时，可谓是市区炙手可热的红盘。

  北邻建设路中段，西接万达广场，与解放军989医院近在咫尺，附近中学、小学环绕，向南走上不远就是湛河，往东坐一两站公交是体育村。如此地段和配套堪称绝版和绝配，旁边的碧桂园天玺、应国府、宏升国际等楼盘都卖得异常火爆。 

  况且，豫森公馆当年还是平顶山市的重点项目，上至政府，下至客户，都对这一项目寄予了莫大希望。

  客观地说，项目前期进展还是比较顺利的。2016年4月由平顶山市瀚海置业有限公司摘牌拿地，面积近35亩，2017年3月取得施工许可证正式开工。规划盖５栋高层，其中２栋30层、３栋17层，共计616套住宅及624个地下车位。  

  截至2017年八九月间，５栋楼就全部取得了预售证，工程进度也是日日见长。到了第二年，５栋楼的主体就气气派派地立了起来。

  2017和2018那两年，楼盘的销售形势正如日中天，依靠正常的销售回款，按说是应该能如期交房的。

  可是，时间到了2018年，情况就变了。

  当能力不能支撑抱负

  著名作家莫言说过一句话：当你的能力还驾驭不了你的目标时，就应该沉下心来，历练……

  瀚海置业的实控公司曾经是豫森集团。

  此前的豫森集团，可谓是一路过关斩将，收获颇丰。

  据媒体报道，2016年左右，豫森已建在建项目已有开封豫森•首府、平顶山豫森•平宝港湾、豫森•时代新城、豫森•香樟公馆；漯河豫森•香樟公馆；郑州豫森城等，项目俨然已是遍地开花。

  多地攻城拔寨、高歌猛进，让开发商的梦想也“丰满”了起来。2016年6月，一家媒体这样报道了豫森的发展目标：“力争三年进入河南知名企业，五年内实现百亿企业的阶段性目标，十年并跻身中国房地产企业100强。”

  项目上得多，摊子铺得大，当资金跟不上、凭自己的能力又无力解决时，危机就来了。

  2018年4月18日，信阳市中级人民法院对平顶山豫森公馆项目预售资金监管账户进行查封。后经多方努力于当年11月1日解除。

  可过了短短两个月，郑州市中级人民法院于2019年1月3日对该项目预售资金监管账户进行了查封，冻结划扣金额1198万元。这些钱可是业主们交的购房款呀。

  预售资金监管账户被查封后就无法正常使用，既不能使用账户内的资金，也不能使用监管账户收存预售款项，这就导致了部分建筑材料款和建设工程款不能及时支付，直接造成项目全面停工。

  经我市相关部门多方沟通协调，直到2020年12月17日，郑州市中级人民法院返回划扣资金1001.8023万元，该笔划扣返还款已转入卫东区政府豫森公馆项目问题楼盘处置办公室账户，用于推动项目复工。

  在这三年中，法院还查封了豫森公馆房屋55套，其中郑州市中级人民法院查封40套，市卫东区法院查封房屋18套，后解除查封3套。

  法院之所以要查封豫森公馆的账户和房屋，多是因为借款合同、民间借贷等纠纷。

  就这样，近三年的时间白白过去了。工程动不了，房子也不能卖。

  一把好牌打得稀烂。

  几年的“折腾”，企业的确有了较高的“知名度”，而“百亿企业”的目标不仅没有实现，且走到了眼下负债累累的地步。

  无奈的选择

  据了解，豫森公馆已销售并办理商品房买卖合同备案的有472套。

  按照豫森公馆与客户签订的购房合同，1#、2#楼是2018年12月30日交房，3#、5#、6#楼是2019年12月30日交房。截至目前，已分别超过了交房日期两年和三年。

  与香港城、立威山等烂尾10多年的楼盘相比，豫森公馆“烂”得并不算长。豫森的客户还算是“幸运”的。

  但这两三年，对于交了房款还着房贷却住不上房子的客户来说，可是度日如年。其中的煎熬、苦闷和长期奔波维权付出的时间精力，是别人无法体验的。

  据说，让豫森公馆的开发商破产重整，是业主们提出来的。

  购房业主在迟迟见不到大面积复工的情况下，数月前业主们集体签名要求政府推动瀚海置业走破产重整程序。随后工作组对瀚海置业开展了企业破产程序前的调查摸底工作。接下来，就是本文前边叙述的事情了。

  让开发商破产重整，业户们想必是会吃些亏的，如此选择也是一种无奈之举吧。但选择这条路，无疑能及时止损。

  但后边的路还有很长，开发商究竟有多少资产？楼房距交付使用还需投多少资金？有没有开发商愿意接手？利益各方须做出多少让步？方方面面达成一致后，还须到法院走流程……想想都头大。

  没办法，等吧！人生的路上，“坑”多着呢，但这个“坑”，栽得有些大。

编辑：LS