正文

  承蒙粉丝的信任，不断有读者在后台留言询问楼市的一些情况，由于我们平时较忙碌，且有些询问是需要经过走访、打探等多方了解、印证才能做到客观、准确的答复。这就无法兼顾答复的及时性了，让不少粉丝心生遗憾。

  为不辜负粉丝期望，对粉丝提出的问题定期集中答复。也希望粉丝们多多提出问题和提供线索，让咱们早日互动起来。由于我们才疏学浅、阅历不够，推出后难免会有这样那样的不足，也恳请粉丝们多提宝贵意见。

  咨询一  # 房贷利率要降了吗？#

  网友“一问”问：银行不是降息了吗？怎么没见房贷利率下降？

  12月20日，央行宣布新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.8%（此前是3.85%），较上一期下调５个基点；5年期以上LPR为4.65%（此前也是4.65%），未作调整。

  这是央行连续维持20个月LPR不变后，首次调降一年期LPR， 释放出较为明显的“降息”信号。

  但是，1年期利率主要是给实体经济贷款的参考利率，５年期以上利率主要是给房贷利率做参考。这次只是给1年期降息，并没有给5年期降息，因此，在房贷利率上没有直接反映出来。但这并不意味着房贷利率下一步仍不放松，1年期利率降了，５年期利率下降还远吗？  

  咨询二  # 房地产税立法暂停了？#

  网友“冬日暖阳”问：不少自媒体说房地产税立法暂停了，真的吗？

  这纯粹是误读，最近两天不少自媒体刊发了房地产税立法要暂停的信息，有的还像模像样地进行了分析解读。这些自媒体如此说法的依据是，12月13日全国人大关于房产税改革试点工作草案的审议结果的报告提到的：“由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。”“先深化地方试点、再国家统一立法”等内容。

  单看以上两句话，好像有这个味道，其实根本不是这回事儿。

  第一，早在今年10月23日全国人大《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（以下简称《决定》）中就明确了“试点期限五年”，“条件成熟后再制定法律”。这与12月13日所说的“先深化地方试点、再国家统一立法”之说有什么两样？

  第二，10月23日《决定》中说的也很明白，“国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。”这一说法与12月13日的“房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进”之说也没什么区别，并不是新的内容。

  因此，说房地产税立法工作暂停或暂缓推进明显是断章取义。  

  咨询三  # 平顶山法拍房猛增了吗？#

  粉丝“YYYY”问：网上说法拍房在猛增，平顶山猛增了多少？

  由于一直以来法拍房不受限购的制约，谁都可以参与竞买，法拍房近几年的挂出量和成交量都在猛增。据一些媒体报道，阿里平台的法拍房2017年仅有9000多套，2018年2万多套，2019年50万套，2020年127万套。截至2021年12月31日，阿里平台拍卖/变卖住宅用房总量达169万套，短短几年就增涨了100多倍。

  但就平顶山而言，挂出的法拍房并不多，笔者查阅阿里平台拍卖/变卖住宅用房12月份的总量为全市243套，其中新华区47套，卫东区８套，湛河区75套。笔者没有与往年同期数据进行对比，但就市内三区总共才130套来看，数量显然是不多的。

  最近，最高人民法院出台了新规，从2022年1月1日起，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许，受影响的主要是那些推出限购、限贷、摇号等措施的一二线城市。对四线小城平顶山来说，新房都卖得不是太好，法拍房做为二手房，感兴趣的人应该不是太多，所以也影响不大。  

  咨询四  # 呼南高铁何时开工？ #

  粉丝“随遇而安”问：呼南高铁焦洛平段不是说今年要开工吗，为何很长时间没听到进展？

  我们也一直在搜集这条高铁进展的信息，感觉明年上半年开工的可能性也不是很大。今年2月省发改委公布的2021年重点建设项目名单中，呼南高铁焦洛平段（豫西通道）的确被列入了今年开工的项目中，但这条高铁的进展并不是很显明。

  今年９月６日，就推进呼南高铁豫西通道等项目建设，洛阳市委书记江凌带队赴国家发改委、国铁集团进行座谈交流。国家发改委领导的表示是，支持呼南高铁豫西通道过境洛阳并纳入国家规划，为洛阳打通高铁南北大通道提供规划依据。国铁集团领导的表示是，将根据国家“十四五”铁路发展规划公布情况，适时启动呼南高铁豫西通道项目前期工作。

  透过两位领导的话能看出两点，一是国家“十四五”铁路发展规划还没有出来，二是等到国家“十四五”铁路发展规划公布后，再启动项目的前期工作。

  现在已经是2021年底了，国家“十四五”铁路发展规划啥时候公布还不确定，即便明年上半年能公布，即便呼南高铁豫西通道也列入了规划，那个时候才能开始前期工作，而前期工作是很多的，如定测地质勘察、定测地质勘察成果验收、施工图设计、施工图审查、环境影响报告书、可研报告评估及评审、施工招标等等，这些工作量半年时间恐怕都难以完成。因此，感觉前期工作进展快的话，也要到明年下半年开工了。  

  咨询五  # 平顶山属于哪个都市圈？#

  粉丝“UFO”问：平顶山到底是属郑州都市圈还是属洛阳都市圈？

  其实市里前一段已说的很明确了——积极打造郑洛平“新三角”。

  去年12月，在省政府召开的洛阳都市圈一体化高质量发展新闻发布会上，提出了推动洛阳、平顶山、焦作、三门峡、济源5市一体化发展的思路。今年10月，在省党代会上，又提出了加快许昌、新乡、焦作、平顶山、漯河与郑州融合发展步伐。

  笔者个人的理解是，平顶山是一市跨两圈，既是洛阳都市圈的成员，也是郑州都市圈的成员，只有这样，才能理解市里提出的积极打造郑州、洛阳、平顶山“新三角”发展目标这一说法。

  从地理位置上看，平顶山到郑州的直线距离是118公里，平顶山到洛阳的直线距离是130公里，洛阳到郑州的直线距离是113公里，几乎是一个等边三角形。在高铁时代的当下，这个“新三角”就自然形成了一小时经济圈，这对平顶山的发展是很有益处的。

  其实，加入的“圈”越多，发展机遇就越多。没有洛阳都市圈，呼南高铁焦洛平段和宁洛高铁平漯周段恐怕不会这么快就成为省里的重点项目吧。加入了郑州都市圈，郑－许－平城际铁路许昌至平顶山段的建设可能性就更大了吧。  

  咨询六  # 明年房价会跌吗？#

  粉丝“好人好梦”问：明年房价是不是会下跌？

  笔者感觉，从明年第一季度看，总体上明显涨跌的可能性都不大，当然不排除个别楼盘会出现这种情况。

  先说跌，恒大打骨折卖房，挽救了他吗？恒大的动作已经让开发商们认识到，越打折，越卖不动，也就越死得快。在下跌的行情里，人们的预期是等待更低的房价，这就把楼市的“生态”给破坏了。

  再说涨，在楼市转冷的当下，打折还卖不动呢，涨价不就更卖不动了吗？即使是假涨刺激一下购房者，恐怕也没多少人会买账。

  但是，随着楼市政策的微调，明年的购房环境应该会有所宽松，楼市的成交量也应该会比这几个月要强。还有就是这几个月已经“积压”了不少的购房客，再等下去如果仍没有出现房价持续下跌的情况，这批客户上车的可能性就增大了。但是楼市有一个“惯性”，只要销量看好，开发商就会忍不住地上涨。所以，明年二季度以后，房价上幅上涨的可能性也是有的。

  咨询七  #拍地少，上市房源会紧张吗？#

  粉丝“飞鸟”问：今年下半年几乎没怎么拍地，明年上市的新盘肯定会少，会导致房源紧张吗？

  笔者个人感觉，如果明年上半年出让地块能跟得上的话，房源不会太紧张。

  今年出让住宅类地块的确很少，市区共成交14宗，面积866亩，而去年则成交33宗，面积1870亩，今年连去年的一半都没有，从这一点上看，明年新上市的房源无疑会大大减少。

  但是，这两年市区新房的销量是低于上市量的，也就是说库存在增大，同时，这两年出让的地块中也有相当一部分并没有开发完，仍在向市场供应着房源。

  因此，从总体供需上看，今年下半年地块供应的减少还不至于影响太大，这半年供应地块减少的缺口，正好可以消化一下库存。如果明年上半年市里能加大住宅类地块的供应，供需矛盾就不会出现，价格也就不会出现大的波动。

  当然，如果明年的地块供应仍像今年下半年这样持续“按兵不动”，那就另说了。

  咨询八  # 烂尾楼会增多吗？#

  粉丝“*知足常乐*”问：感觉不少开发商都快活不下去了，烂尾楼会不会增多？

  当下的楼市情况不容乐观，就11月份市区的销售情况看，平顶山市区60多家在售楼盘中仅有18家的备案量在20套以上，仅占在售楼盘量的28.6%，而备案量在10套以下的多达36家，占在售盘总数的57.1%，显然大多数楼盘的日子是在勉强维持，有的甚至徘徊在生死的边缘。

  目前楼市已进入了下行通道，楼市的分化也日趋明显，优胜劣汰是不二的法则，一些实力较弱、开发项目地段偏远、产品设计老旧的开发商无疑会消失一部分，烂尾楼盘增多的风险自然也会上升。

  连一线头部房企恒大都有破产重整的风险，何况那些实力不济的地方小开发商呢？

  烂尾楼盘即便增多，也不完全是坏事儿，这是多年积弊的结果，也是让楼市彻底暴露顽疾的一个时机。脓胞长在身上了，溃烂是迟早的事儿，这也为从根本上疗治楼市疾患打下了基础。 

编辑：LS