正文

  疫情肆虐、经济下滑、消费萎缩……一进入2020年，各种不顺就接踵而来。

  而对于土拍市场来说，全国许多城市却出现了逆市上扬的态势，平顶山也不例外，而且是相当的“不例外”。

  地王“王中王”出现在上半年、土拍“龙虎斗”也出现在上半年，一口气吞下9宗地的房企还出现在上半年……

  疫情如海水，土拍如火焰。

  上半年的土拍市场，就在这一边是海水一边是火焰中，上演着高潮迭出的大戏。

  一、成交1000多亩，收入20多亿元

  2020年1月至6月，平顶山市区土地市场挂牌出让土地27宗，面积1242.954亩，成交20宗，面积1024.336亩，成交额20.2095亿元。（详见下图）

  其中住宅兼用商业用地挂出24宗，面积1186.214亩，成交18宗，面积991.84亩，成交额19.8619亿元。

  商服用地挂出2宗，面积48.008亩，成交1宗，面积23.741亩，成交额0.3205亿元。

  仓储用地挂出各1宗，面积8.755亩，成交额271.4126万元。

  上半年的这个“成绩”怎么样呢？

市区上半年土拍报告

  二、成交面积增长354.4%，成交金额增长233.6%

  不比不知道，一比吓一跳。

  而2019年上半年，市区挂出土地16宗，面积507.46亩，成交9宗，面积225.434亩，成交金额6.0585亿元。（见下图）

市区上半年土拍报告

  今年上半年与之相比，供应面积、成交面积和成交金额上分别增长144.9%、354.4%、 233.6%。

  在住宅兼用商业用地上，2019年上半年挂出10宗，面积327.957亩，成交5宗，面积163.841亩，成交额5.596亿元。（见下图）

市区上半年土拍报告

  今年上半年与之相比，供应面积、成交面积和成交额上分别增长了261.7%、505.4%和254.9%。

  在商服用地上，2019年上半年挂出2宗，面积34.997亩，成交1宗，面积17.288亩，成交额0.3492亿元。（见下图）

市区上半年土拍报告

  今年上半年与之相比，供应面积、成交面积分别增长了37.2%和37.3%，但成交金额下降了8.2%。

  三、上半年土拍五大看点

  上半年的土地出让结果令人欣喜，细细梳理，笔者也发现了以下五大看点。

  流拍率，大幅降低

  今年上半年流拍地块7宗，面积218.618亩，面积流拍率17.59%。其中6宗是住宅兼商用地块，面积194.351亩，面积流拍率为16.38%；商服1宗，24.267亩，面积流拍率为50.55%。

  流拍的7宗地块中，有5宗正好是疫情最严重的2月份发生的，此时疫情压城、经济停摆，人员居家，流拍非市场因素导致。

  而2019年上半年市区也是流拍 了7宗地块，面积282.026亩，面积流拍率55.57%。

  今年上半年则降到了17.59%，下降了37.98%，若除去2月份疫情期间的5宗流拍地块，流拍率会更低。

  溢价率，猛然上扬

  2019年上半年，市区网上挂牌出让成交的9宗地块中，全是起始价成交，根本没有溢价一说。放眼整个2019年，产生溢价的宗地也仅有4宗，溢价率最高的也不过是凌云路北段西侧的1.6亩多的商服用地，溢价率达21.33%。

  而今年上半年出让成交的20宗地块中，有4宗产生了溢价，最抢眼的是6月22日出让的建设路东段北侧的两宗相邻的地块，起始价均为220万元/亩。一宗48.903亩的地块，被平顶山市深百汇以280万元/亩的单价拿下，溢价率27.27%，溢价近3000万元。另一宗35.145亩的地块，被河南碧赢置业以270万元/亩拿下，溢价率22.73%，溢价1700万余元。

市区上半年土拍报告

  这说明，虽然疫情才刚刚过去，但房企拿地愿望较为迫切，特别是优质地段，不少开发商还是十分渴望的。

  成交均价，降幅很大

  在住宅用地成交单价上看，今年上半年平均每亩200.25万元。而2019年上半年的平均单价为341.53万元，平均单价下降了141万元，仅是去年土地平均单价的58.63%。

  从这个角度来看，今年上半年与去年同期相比，还是有很大差距的。但也是好事儿，从理论上说，地价下降了，房价也就失去了上涨的一个重要基础。

  当然，地块的价格与地段位置有很大关系，去年上半年网上挂牌出让成交的地块中，有市工人文化宫院内的檀宫二期，有建设路与长青路交叉口附近的金石里巷，还有劳动路南段西侧的碧水香墅等较为稀缺的优质地段，而且都需要大量的拆迁费用，自然就拉升了去年出让的平均地价。

  地王：没有最贵，只有更贵

  在今年上半年成交的18宗住宅兼商用地块中，成交单价最高的当数是公园北街与启蒙路交叉口东北角的“台北晶华”地块，每亩的成交单价高达663万元。

市区上半年土拍报告

  2020年1月19日，河南省朝阳置业有限公司公司出资1.31亿元将这宗块19.768亩的地块拿下。

  这一单价，不仅是新华区之最，也不仅全市年度之最，而是平顶山土地招拍挂以来，住宅类地块出让成交每亩单价最高的地块。

  虽然地块单价很高，由于容积率也较高，楼面价约合1105元/平方米。

  一家房企，一连拿下9宗地

  在上半年出让的地块中，影响较大的当数新城区中央商务区西部片区秋实西路的地块了，该片区今年4月一次性推出了9宗住宅兼商业用地，面积达511亩。

  2020年4月21日至4月28日，平绿置业砸下7.385亿，先后两次将这9宗地块收入囊中，这在平顶山土拍史上是极为罕见的，没有实力的公司显然也无法承载。

（图中绿色部分为平绿置业拿下的9宗地块）

  平绿置业，这个名字看似平平常常的房企，其背后是平煤神马集团和全国大牌房企绿城集团。更为关键的是，平煤神马集团已于去年在这里拿下了130多亩科研地块，该集团的国际交流中心、研发中心、信息中心、电子商务中心均要建在这里，而且据说以后还要建总部大厦。因此，这些地块作为集团职工用房，应该是不愁去化的。

  四、市内五区土拍情况，各有千秋

  市内五区，就像人手上的五个指头，有长有短，在上半年的土地出让中，同样表现出了“长短不齐，高低不一”。（见下图）

市区上半年土拍报告

  新城区，收入破10亿

  上半年出让宗地成绩最好的当数新城区，出让686.207亩，成交686.207亩，成交额10.8亿元，不仅三项指标均是五区之最，而且达到了“定位精准、炮炮命中”的效果，成交率达100%。特别是成交额，占了市区全部土拍收入的一半以上。

  新城区上半年土拍有以下两点值得关注：

  一是，推出的12宗地块全部成交，虽然这与中央商务区前景看好、高铁站通车加持等区域价值有一定关系。但与出让的地块价格较低关系也很大。

  从表中可以看出，成交的12宗地块中，最高的单价208万元/亩，最低的135万元/亩，平均单价158.18万元/亩，在市区几个实现成交的区中是最低的，其价格优势自然对开发商产生了较大吸引力。

  二是，成交的12宗地块中，除1宗在中央商务区东部，其余11宗全部位于中央商务区西部片区。虽然中央商务区目前进展还不太明朗，但平煤神马集团在这里打造“四个中心”的动作却十分迅速。

  平煤神马集团在中央西部片区建立新根据地已不是个愿景了，而是几年后蓝图就会落地。因此，“哪里能给人带来希望，就推出哪里的地块”这个大方向把握得好，这也是该区“炮炮命中”的关键因素。

市区上半年土拍报告

  湛河区，老城区里的佼佼者

  在市内三个老城区中，湛河区的土拍可谓风头正劲，成交量远远把其他两个区甩到了后边。

  上半年湛河区网上挂牌出让8宗地块，面积369.194亩。其中，成交4宗，面积225.558亩，成交金额5.75亿元。在出让面积、成交面积、成交金额三项指标中均排位第二，但在老城区中，却是当之无愧的老大。

  说是4宗地块，其实是3宗，因为其中一宗面积0.032亩的地块和另外一宗地块是在一起的，也是被同一家开发商摘走。

  虽然成交面积不如新城区那么多，但成交均价却比新城区每亩高出了近100万元。

  很巧的是，成交的4宗地块全是住宅类用地，且均分布在姚电大道和神马大道的北侧。

  这也说明，越靠近市中心，地价也就越贵。

市区上半年土拍报告

  卫东区，溢价率最高

  上半年，卫东区网上挂牌出让宗地4宗，面积126.567亩，成交3宗，面积92.803亩，成交额2.35亿元。成交的三宗地块中2宗为住宅兼商业，1宗是仓储用地。

  无论是出让宗数和面积上，还是成交面积和金额上，都显得很一般。但卫东区却在溢价率上爆出了“雷”，成交的2宗住宅类地块中，均产生了溢价，且溢价率高达27.27%和22.73%，分获上半年市区土拍溢价的冠军和亚军。

市区上半年土拍报告

  新华区，诞生地王的沃土

  从数量上看，上半年新华区土拍很不咋地，仅网上挂牌出让两宗地块，面积也就44.035亩，成交1宗，面积19.768亩，显得微不足道。

  但是，就这么仅有的1宗成交地块，却创造了一个“鹰城之最”！平顶山土拍史上单价最贵的地块诞生了，成交单价每亩663万元。

  平顶山土拍史上，住宅类用地成交单价每亩突破600万元的仅有4次，而这4次均出现在新华区，第一次是10年前光明路北段路东的一宗住宅用地，第二次和第三次均出现在2019年，且均是在中兴路北段路东片区的2宗地块。第4次出现在今年上半年1月，位于公园北街与启蒙路交叉口东北角地块。

  在老城区中，新华区是人口密度最大的区域，也是最为繁华的区域，医疗、教育、商业均在市区堪称领先。先天的地段优势，让新华区地王频出也就不足为奇了。

市区上半年土拍报告

  高新区，市区垫了底

  虽然满怀期待，无奈成绩不尽人意。上半年高新区挂牌出让1宗地块，面积近17亩，但未能成交。

市区上半年土拍报告

  从近几年的情况来看，无论挂网出让，还是摘牌成交，土拍的发力往往集中在下半年。

  2020年是不同寻常的一年，疫情侵袭，经济遭创，今年的下半年是否会重演以往的精彩？我们期盼着，也祝福着！