正文

  吾悦广场咋没动静了？

  那块地到底建不建吾悦广场呀？

  不会又是干打雷不下雨吧？

  自3月下旬平顶山市与新城控股在上海签约吾悦广场项目后，3个多月过去了，一直没有什么消息传出。

  热心网友有点座不住了……

  正当人们疑惑又焦急打探消息时，近日平顶山市自然资源和规划局官网上发布的一则控制性详细规划，让小编激动了起来。

  规划的名称是，《平宝大道西侧、祥云路南侧、未来路东侧、长安大道北侧控制性详细规划》，这个地块不正是前一段传言吾悦广场将拿的那个地块吗？

新城区吾悦广场会咋建？

  在今年3月平顶山市发布的供地计划中，这块260多亩的地块就备受瞩目，也被业内传言为吾悦广场的所在地。

  显然，无论新城控股方面动与不动，我市还是有条不紊地往前推进着的。

新城区吾悦广场会咋建？

新城区吾悦广场会咋建？

  详规，有哪些硬指标？

  详规上的内容较多，这里主要展示两个部分内容，一是用地性质和控规指标，二是有哪些配套设施。

  先说说控规指标——

  规划首先明确了这是一宗二类居住用地，其具体指标为：

  1.规划用地面积：174673.58平方米（约合262亩）；

  2.容积率：不大于2.2；

  3.建筑密度：不大于40%；

  4.绿地率：不小于35%；

  5.建筑高度：不大于80米；

  6.商业建筑面积比例：不大于35.0%。

  以上指标告诉人们，从居住角度来看，将来这里应是一处低密度的高层住宅小区，虽然地块面积较大，但居住的舒适度应该还是挺高的。从商业占比来看，地块将来的商业体量，将比肩眼下正在建设中的中骏世界城的商业面积。如此体量的商业配套，几年后这里无疑会成为新城区的商业中心。

新城区吾悦广场会咋建？

  地块，将配建啥设施？

  这则控制性详规对地块的建筑设计和配建设施提出了诸多要求。

  1.地块上将有四个出入口，分布在东南西北四个方向。地块出入口通向分别是：西侧未来路、南侧福泉路、东侧平宝大道、北侧祥云路。这个福泉路是与长安大道十字形交叉相连的，因此，也可以称为是长安大道出入口。

  2.建设9班幼儿园，用地面积不少于4500平方米，满足周边居住区适龄儿童入园需要。

  3.配建社区服务用房和居家社区养老设施，均按照每百户不低于30平方米建筑面积的标准建设。

  4.配建文化活动站，建筑面积不低于250平方米。

  5.配建体育健身场地，用地面积不低于160平方米，并配建休憩设施，避免噪声扰民。

  6.配建公共厕所一处，建筑面积不少于50平方米，并配建再生资源回收点。

  7.住宅建筑机动车停车位，应按照1户不少于1个泊位的标准配建，建筑面积大于等于140的户型应按照1户不少于1.5个的标准配建。新建住宅配建停车位应100%预留电动汽车充电设施建设安装条件。

  8.新建住宅项目应按照要求设置电动车、自行车停放场所和充电装置。

  可见，将来小区内的文化、体育、休闲、养老等还是挺齐全的，特别是9班幼儿园和住宅停车位100%预留电动汽车充电设施建设安装条件的要求，为业主入住后提供了很大的便利。

（疑似地块卫星图片）

  住宅，会建成啥模样？

  根据控规，这宗地块显然是一个类似中骏世界城那样的“住宅加商业综合体”的设计模式。

  但地块内商业和住宅如何布局？住宅是高低配还是纯高层？商业是否也是“大商场加商业街”的模式？仅根据眼下的地块控规，还是远远不能说清楚的。但不妨根据控规指标来个猜想。

  有着十多年地产营销策划经验、郑州吉曜房地产营销策划有限公司总经理查永伟为楼品荟进行了详细分析。

  根据地块控规指标，可推算出这宗地块的计容建筑面积约为38.4282万㎡。

  以上建筑面积分为住宅、商业、其他三个内容。

  根据商业建筑面积的比例不大于35%这一要求，地块的最大的商业建筑面积可达13.4499万㎡。

  根据控规，地块上还需建有物业、社区、养老、幼儿园、卫生等公用设施，其建筑面积约为6487㎡，约点总建筑面积的2%。

  那么，除去以上两项内容，地块的住宅建筑面积最小为24.3296万㎡。每套住宅按平均面积120㎡ 计算，预计可容纳2027户住户。

  为什么说住宅建筑面积最小是24.3296万㎡呢？

  因为控规上说商业建筑面积比例不大于35%，开发商在实际建设中把商业建的稍小于这个比例也很正常，商业占比小了，住宅占比就会相应增大。因此，住宅的建筑面积将来是有可能增大的。

  住宅的面积有了，再根据限高和建筑密度等指标，如果都建成高层住宅的话，以两梯四户的标准，可建盖约19个单元的27层高层。这样建的话，可实现楼间距最宽，小区内有充足的面积配建小品、绿地、运动场及小型广场、大大提升小区的居住环境和舒适度。

  当然，在不减少住宅总面积的情况下，也可以进行高低搭配，大部分建成27层的高层，一小部分建成6层或7层左右的洋房，这样既能满足不同客户的需求，也可高提开发商的收益，毕竟洋房的价格要高于高层的价格。

  商业，啥产品？咋摆放？

  前边已提到，地块的商业建设面积最大可达13.4499万㎡。毫无疑问，这是大型商业综合体所必备的面积。据查永伟猜想，地块的商业建筑将有三大部分组成，一是4至5层的综合商业楼，面积约11万㎡；二是特色商业街，约1万㎡，三是公寓/办公楼，约2.5万㎡。

  综合商业与万达广场和中骏世界城都大差不差，比的是商户多，品牌大，经营全，价格优。如果是吾悦广场拿地，当然具备以上优势。

  特色商业街将会围绕着综合商业楼内侧和部分沿街门店构建。让人在休闲中逛街，在不知不觉中购物。商业街的建造有两种可能，一是类似于万达金街及中骏世界城等现代风格商业街，二是仿古商业街。现代风格的商业街已十分普遍，吸引力不大。因此，这位专家倾向于建造类似天津的津门故里、成都的宽窄巷子等仿古商业街。

  公寓和办公楼也很有必要。他认为，虽然人们眼下都不太看好公寓和写字楼，但这一地块的周边情况与较有优势，附近不仅有平顶山学院和河南城建学院两所大学数万名在校生，而且新城区的服务类小型公司众多，而新城区东部目前还没有多少公寓和写字楼产品，对公寓和写字楼的需求应该是比较旺盛的。他认为，项目可以把公寓和写字楼盖成一栋高层，下边是公寓，上边是写字楼。让产品的体量不是太大，会保险一些。

  这些商业楼和商业街会摆放在地块的哪里呢？

  周边有平宝大道、祥云路、未来路和长安大道。按道路的“轻重”来看，虽然平宝大道也是个主干道，但过路车较多。而长安大道和未来路则更具人流量，而且这两条路与项目地之间都有较宽阔的绿地，从而可映衬项目的高端和气势。因此，开发商将来把商业放在地块的西南方向，沿长安大道和未来路摆放的可能性是很大的。

  根据以上推断，这个地块的住宅及商业布局猜想有以下两种：一是纯高层住宅加商业（见图一），一种是住宅高低配加商业（见图二）。

（图一）

（图二）

  (注：以上毕竟是猜想，与开发商的实际规划和操盘会有一定差别。)

  就目前的情况来看，眼下仅是地块的控制性详规出来了。如果进展顺利的话，下一步就是地块的招拍挂了，只要新城控股拿地，吾悦广场才可以说是十拿九稳了。

  来源：楼品荟

  编辑：南瓜