正文

  土拍，是楼市的晴雨表。

  房企拿地与否，就是各自命运的风向标。

  2021年的平顶山土拍市场，上演了一半是火焰一半是海水的大戏，上半场高潮迭起、激情四射，下半场戛然而止、偃旗息鼓。可谓是盛夏直撞寒冬，威猛终归于寂寞。

  成交1300多亩 收入26亿多元

  2021年，平顶山市区土地市场挂牌出让土地25宗，面积1737.48亩。成交19宗，面积1324.24亩，成交金额26.5478亿元。

  其中，住宅用及住兼商用地挂出16宗，面积976.25亩，成交14宗，面积866.12亩，成交金额23.17亿元。

  商业商服地用挂出7宗，面积550亩，成交3宗，面积247.04亩，成交金额2.4058亿元。

  科教用地挂出1宗，面积100.2亩，成交1宗，面积100.2亩，成交金额0.6513亿元｡

  仓储用地挂出1宗，面积110.88亩，成交1宗，面积110.88亩，成交金额0.3216亿元｡（见下表）

平顶山2021土拍报告

  猝不及防，断崖式下跌

  今年8月份之后土拍市场的戛然而止，让人猝不及防。与前几年相比,无论供应量还是成交量，都呈现出断崖式下跌的态势。

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  上表显示，从成交宗地数、面积和成交金额来看，与2020年比，2021年分别下降了52.5%、34.23%、37.88%。与2019年比，分别下降了56.82%、25.7%、39.61%。

  其实，2021年8月份以前，市区土拍形势还是较为火爆的，5个月份都有成交。其中2月份成交5宗地块，7月份成交4宗地块，都是土拍的“丰收月”。特别在二三月间，市区土拍市场竟出现了竞价厮杀的场景。

  2021年2月9日，湛河区稻香路与湛南路交叉口附近一宗三角形地块，起始价298万元/亩，在多家开发商的争抢下，竞价达63轮，最终以426万元/亩成交，每亩溢价128万元，震惊了地产圈。

  2021年3月1日，新城区晨辉路与瑞祥路东北角的一宗53亩地块更为火爆，竞价65轮，从起拍价每亩318万一直飙升到460万元成交，每亩溢价142万元，令业内人士瞠目。

  以上两宗地块，分别成为2021年的“次地王”和“地王”｡

  到了7月份仍是一片热闹景象，当月4宗地块成交，成交额4.59亿元。

  可到了8月份就急转直下了，随着国内不少城市出让地块史诗级般地流拍，平顶山再也不见有新的地块挂牌出让了，直到12月份才出现了2宗商服类地块出让｡

  在今年出让的25宗地块中，共流拍6宗，面积413.09亩。其中住宅用地流拍2宗，面积110.13亩；商服用地流拍4宗，面积302.96亩｡

  居住类用地明显转冷

  住宅类用地的土拍量，是最能直接反映楼市冷热的指标之一。

  先与往年比较一下。

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  上表显示，从2018年到2020年的三年间，住宅类用地的成交量是持续攀升的，虽然2020年遭遇了病毒肆虐、封城闭市、经济停滞等严重影响，但当年的成交面积和成交金额还是呈增长态势，而2021年却急转猛下，成交宗数、成交面积和成交金额与2020年比分别下降了57.58%、57.71%、43.5%。

  而且比2018年还差了一大截。楼市由热转冷，体现得十分明显｡

  楼市冷了，地价并没有下降

  从总体上看，成交量的减少，并不意味着地价就能下降。2021年市区住宅类地块平均成交单价为267.52万元/亩，其中最高的是460万元/亩，最低的是200万元/亩。

  其平均成交单价比2020年每亩高出了48.22万元，是近四年来最高的。

  客观地说，如果那两宗“地王”和“次地王”地块没有被开发商争抢，平均单价是不会上升这么高的。

  相应的，2021年住宅类用地的平均容积率也微有提高，比2020年上升了0.23。其中容积率最高的是稻香路南段的那宗“次地王”地块，达5.0，最低的是大香山路北段西侧与恒大悦珑湾相邻的那宗地块，达1.2。这两宗地块同是被本市的同茂房地产公司拍得。

  虽然平均成交单价在上涨，但平均容积率也有微升，这就压制住平均楼面价没有明显上升，2021年的平均楼面价为1254元/平方米，比2020年的1227元/平方米仅上涨了27元/平方米｡

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  商业用地：看着挺多，其实没有

  先把近四年的商服类用地成交情况比较一下｡

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  从表中数据看，2021年的成交量还比较高，甚至比2019年和2020年的成交量加起来还多，给人以商业用地又被“看好”的意味。

  其实，商业服务用地是个大杂烩，它既包含了商店商场、餐饮酒店、歌厅夜总会及健身运动等场所，也有银行、保险等金融业态，还有写字楼、办公楼及洗车场、加油站、维修点等行业。

  仔细看一下2021年成交的3宗地块的用途，就让人大跌眼镜了。3宗地块中，两宗是位于新城区西部片区的滍阳古城项目，是文化旅游性质的用地，与纯粹的商场、超市、商业综合体不是一回事儿。

  而位于神马大道中段南侧那宗成交的7亩多商业用地，则是用于建盖加油加气站，均不是人们想象中的商业。

  这也更加说明了那种大商场或商业综合体已不被市场看好。从名门三期公园府把规划商改住，到九龙A-02地块也商改住，再到建昌城市花园和花畔里项目均下调了原规划的商业街面积，这些无不表明，开发商已对商业避之不及。

  拿地，本地民企挑大梁

  就住宅用地来看，2021年拿地最多的还是民营房企，无论拿地宗数、面积，还是投入资金，民企分别占到了68.93%､63.51%､64.83%；本地国企分别占23.93%、15.91%、15.82%；那些一线品牌的外地房企仅拿了一宗地块，占比分别为7.14%，20.57%、19.38%。

  资本的趋利避害性在大房企身上表现得更为淋漓尽致｡

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  纵向比较一下四年来的情况会发现，在三类房企拿地占比上，本地民企呈现出了一个“V”型走势｡

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  2021年拿地的本地民企共有6家，其中常绿、领创、同茂均拿下了两宗地块，面积分别为229.67亩、124.24亩、111.10亩，当数本地民企中领跑者｡

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  外地房企这四年拿地则呈现一个倒“V”型图，2020年达到了高潮，拿地12宗，面积727亩，投资17.76亿，拿地面积和投资金额均达到了40%以上。

  2021年则猛然栽了下来，仅中骏一家拿地(见下表)，碧桂园默不作声，恒大停工爆雷，建业度日如年、新城光说不动(吾悦广场)，名门陷入烂尾､银基不见动静……

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  本地国企今年表现得也相当一般，四年中的前三年呈现出持续上升的态势，但2021年却陡然下降。虽然2021年拿了3宗多地块，但拿地面积和投资额均仅占总量的15%以上，算是三类房企中垫底儿的｡

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  各区强弱比较

  市内五区，由于地理位置不同、定位功能不同、发展快慢不同，在土拍上也自然不会一样。（请旋转手机查看）

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  湛河区：成交地块最多

  2021年，湛河区成交地块7宗，位居市区第一；面积380.73亩，位居第二；成交额近8亿，位居第二。在成交的地块中，6宗住宅类用地，1宗科教用地。

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  新华区：拿下两项第一

  2021年，新华区土拍成交金额和成交面积双双创下第一，成交收入达9.8亿，面积389亩。成交的5宗地块，全是住宅类用地。

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  新城区：创下两项之最

  2021年新城区虽然成交总量不是很高，但却拿下了两个之最：一是商服类用地成交最多，达2宗，面积近240亩，占市区商服类成交总量的97%以上；二是成交的1宗住宅类地块每亩单价达460万元，成为当年的“地王”。

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  卫东区：排名第四

  2021年卫东区成交3宗地块，其中2宗住宅类用地，1宗商服用地。

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  高新区：仅成交一宗地块

  2021年，高新城挂出的地块有4宗，仅成交了一宗仓储用地，挂出的2宗住宅用地和1宗商服用地均未成交。

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  土拍：2022年会怎样？

  笔者预计，2022年市区土拍市场大致会出现以下几种情况：

  一，在没有大的疫情侵袭情况下，2022年不会再出现长时间土拍“停供”的情况。但政府仍会保持谨慎的态度，力争做到精准投放，因此土地供应量应该不会太大。

  二，在三条红线“压力”之下，国内一线大牌房企不少都自顾不暇，已在咱平顶山圈地深耕的品牌房企，仍不会有大的表现，换句话说仍指靠不住｡

  三，虽然2021年本地民营房企表现突出，扛起了大梁，但最近几个月的销量让他们个个捉襟见肘，资金极为紧张，预计2022年拿地的热情会减弱｡

  四，日子还得过，土地也得拍，谁来拿地呢？也许该轮到国有企业出场了，预计2022年本地国有房地产企业可能会成为土拍市场摘牌的主力军｡

  编辑：南瓜