正文

好事接踵而来！1月9日上午10点零8分，位于平顶山卫东区湛北路与孟宝铁路东北侧的一宗住宅类地块出让成交，成交额1.39亿元。

与4天前平顶山新华区成交的那宗住宅地块一样，竞价过程也十分平淡。

这宗地块2022年12月30日开始挂牌后，第二天（12月31日）下午4点多出现了第一次报价，260万元/亩，地块的起始价也是这个数额。直到今天上午9点零9分，出现第二次报价，264万元/亩，此后再无人报价，地块宣布成交，总成交额1.3944亿元。

航拍地块现状

拿地单位令人意想不到，是令人陌生的平顶山市普生泓润房地产开发有限公司。

“爱企查”显示，这家公司成立于2020年4月，注册资金1000万元，注册地位于卫东区矿工路中段北34号院普生大厦8楼。投资方分别是平顶山市普生药业有限公司占51%、李某某占29%、杜某某占20%。法人代表是陈某某，而普生药业的法人代表也是陈某某。
显然，这家房地产公司是普生药业的子公司。

但在房地产领域，还没听说过这家公司在平顶山市区开发过哪些楼盘。

2022年12月27日，楼品荟介绍这宗地块的推文（《平顶山市区两宗住宅地块挂牌！元旦后竞价》）中已经讲到，该地块的最大优势是地段不错，既位于主城区内，又避开了熙熙攘攘的闹市，周边的教育、医疗、商业、体育等又离得不远，可谓是市区不可多得的优质地段。

但细细看了这宗地块的规划指标和城市设计，发现这里将来的居住体验应该是很不错的。理由有以下四点。

地块四大看点

一，建的房子很少

规划上地块的容积率是1.7，城市设计上标注是1.584，也就是实际上比规划的还要少0.1。这在地块周边3公里以内甚至更大的范围内是没有如此低容积率的楼盘的。

也许不少网友对容积率没有什么概念，那么咱就以在同样的用地面积上盖多少套住房来比较一下。

这宗今天成交的地块为A-02地块，面积是52.82亩，地块的西边还有一宗A-01地块，面积13.28亩，两宗地块加起来约66.1亩。根据地块城市设计显示的数据，A-01和A-02地块共计的住宅建筑面积63701.15m²，总户数是476户。

那么，这就可以与其他楼盘比较一下了。

地块技术经济指标截图

地块东边偏北的深百汇海棠府很不错的吧，据说已经售罄，它的占地面积近50亩，有600多套住宅。

地地块西边的豫森公馆也不错吧，其烂尾前买的人也很多，它的占地面积才35亩，也有600多户住宅。

这个A-01和A-02地块的占地面积分别比以上两个项目大了24%和47%，而住宅套数却均分别少了20%。

这两宗地块共规划了14栋住宅楼，2栋为17层，1栋12层，6栋为9层，5栋为6层。显然，3栋为小高层外，另11栋均是洋房。这种设计明显碾轧了周边的楼盘，甚至在整个老城区的中心区域都是不多见的。

城市设计规划截图

大家都明白，居住的舒适度是与居住人口的密度成反比的，人口密度越大，舒适体验就越差，人口密度越小，舒适体验就越好。

二，整体绿化很细

一般的控制性详细规划中，对绿化的要求往往是粗线条的，给出个绿地率就行了。

而这个地块的规划和城市设计中，对绿化规划的比较详细，不仅给出了绿地率不小于35%，而且还要求：居住街坊内集中绿地的规划建设应符合下列规定：

其一，新区建设不应低于0.50m²/人，旧区建设不低于0.35m²/人。这是把大块的集中绿地面积平均到居住的人头上了，规划中这里的居住人口是1524人，那么小区内的集中绿地面积就不能小于这比例。

其二，宽度不应小于8米。也就是说，既然是集中绿地，那绿地的宽度至少是8米。虽然没有规定长度是多少，但肯定比宽度要长。

其三，在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于1/3。也就是建的绿地能被太阳照射的面积不少于三分之一。

你看这详细不，你在其他规划中见过吗？

城市设计规划截图

三，内部配套很全

其一，在地块东北部配建一栋3层高的幼儿园用房，9班制，建筑面积不少于3300平方米。也许有人会说，楼盘配建幼儿园不是很平常嘛。是的，不少楼盘都配建有幼儿园，但配建幼儿园的楼盘多是有千余户住宅的大盘，这个地块可是连500户都不到的楼盘啊。

其二，地块内除配建垃圾回收点外，还要求配建1处再生资源回收点，用地面积不少于6平方米。而且，还要求配建一处公厕，建筑面积不少于60平方米。并要求设置于地块内人流集中处，也就是要结合配套设施及室外综合健身场地、老年户外活动场地进行设置。小区里配建公厕是不多见的。
其三，地块东南西北均有出入口，这就意味着地块内外还要建两条路。地块现有的道路是南边的湛南路和北边的文化路。小区的西边将建一条规划路，而小区的东部，还要建一条南北向的穿越小区的街坊路。

四，小区车位很足

在以往许多规划中，楼盘配建机动车停车位一般是每户1辆，大于140平的每户1.5辆。而这个地块规划却突破了这一常规，机动车停车位住宅建筑面积小于140平方米的每户1.2辆，建筑面积大于等于140平方米的每户不少于1.5辆。因此，这476户人家的停车位就达到了628辆，其中地面62辆，地下566辆。

非机动车停车位配建：住宅不少于1.5辆/户，商业每百平方米8辆，共计883辆。

城市设计规划截图

看了以上四点，你会不会感叹：将来住这里，真得劲儿！

房价会是多少？

那么，有如此优势的楼盘将来房价会是多少呢？

楼盘成本价=楼面价+楼面建筑成本+资金成本+管理费用+销售费用。

按今天的成交价，其楼面价相当于2475元/m²。客观地说，这个项目配建的设施较多，如果后边四项的费用共计在2500元/m²至3000元/m²之间的话，那么楼盘的成本应该在5000元/m²至5500元/m²之间。按照10%的净利润来算，售价大体在6000元/m²以内。

当然，这是笔者估算的，与实际情况可能有一定差距，仅供大家参考。

编辑：LS