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平顶山市相关部门近日公布了《新华区武庄村城中村改造项目控制性详细规划纪要》，这个《纪要》中共规划了11宗地块，这些地块位于平顶山市新华区武庄沟以西，东穿团结路，西穿稻香路，北邻平煤铁路，南邻平安大道。

这11宗地块共计289.44亩。其中住宅用地5宗，共246.66亩；中小学用地4宗，共31亩；商业用地1宗，6.17亩；公园绿地1宗，5.61亩。

地块整体规划图

先说说教育地块

猛一看有4宗中小学地块，很令人惊讶。但仔细一看，4宗地块并非是要新建学校，而是分别“划”给了相邻的三所中小学校。

03-2和03-3地块都“划”给了团结路小学，这两宗地块分别位于该小学的北边的东边，面积1.32亩和2.54亩。

虽然两地块加起来也不足4亩地，但利用这些“边角”地块给孩子们修建个健身活动场地，种上花花草草建个校中花园，或者为老师家长建个停车棚什么的，都很必要。

03-2、03-3地块规划截图

03-2、03-3地块航拍图

04-3-02地块“划”给了凌云小学，这宗地块5.74亩，位于凌云小学南边，是该小学通往乐武路的通道，这下这所小学不仅可以在乐武路上建个气派的大门，甚至可以再盖一栋教学楼了，这样不是能再多招些学生了？

04-3-02地块规划截图

04-3-02地块航拍图

07地块最大，面积21.41亩，“划”给了市二高。市二高现有面积约52亩，这一下子就能增加40%地盘，这就有望把现有的36个教学班增加到50个左右，学生规模从现有的2200人增加到3000人。

07地块规划截图

07地块航拍图

以上三所中小学，全是公办义务制学校，土地应该是无偿划拨的，无须挂牌出让。

如此规划，即有效利用了“零散”地块，也节省了新建学校的大笔投入，又能实现现有学校的增额扩容，可谓一石三鸟。

再说说住宅地块

　03-1地块　

这宗地块呈“7”字形状，其北半部位于团结路与乐武路交叉口西南侧，南半部位于平安大道与团结路交叉口西北侧，面积56.6亩。

03-1地块规划截图

控规指标：

容积率小于等于3.1，建筑密度小于等于30%，绿地率大于等于35%，限高80米。兼容商业比例7%-10%。

地块小议：

地块西边与团结路小学一墙之隔，东边与市二高一路之隔，孩子上小学、中学都十分方便。南边是平顶山市区的东西大动脉平安大道，且与矿工路交会，出入便利，距平煤神马总医院也是一路直达……地段是不错的。

03-1地块航拍图

　04-5地块　

地块面积85亩，是此次公布的5宗住宅类地块中面积最大的，也是最方正的。地块东边是规划中的金山一路北段，西边是规划中的金山二路北段，南边是乐武路，北边距平煤铁路之间还有一条规划的东西向道路。

04-5地块规划截图

控规指标：

容积率小于等于3.0，建筑密度小于等于22%，绿地率大于等于35%，限高80米。兼容商业比例12%-15%。

地块小议：

地块西边紧邻着凌云小学，规划上要求地块内配建一所12班幼儿园，面积不少于5000平方米。小学近在咫尺，幼儿园小区就有，这样接送孩子就方便多了。

地块东西两侧不远处分别是稻香路和团结路，这两条路都要向北延伸到平煤大道。稻香路向南已通至和顺路，明年有可能南延至黄河路。团结路向南与平安大道和矿工路交会，去市内繁华区域很是方便。

美中不足的是，地块的北边是平煤铁路，过往的火车会产生较大的噪音。

04-5地块航拍图

　04-6地块　

地块面积约59亩，西边是04-5地块，东边是团结路，南边是乐武路，北边距平煤铁路之间有一条规划的东西向道路。

04-6地块规划截图

控规指标：

容积率小于等于2.8，建筑密度小于等于22%，绿地率大于等于35%，限高80米。兼容商业比例7%-10%。

地块小议：

这宗地块呈梯形状，但南半部有一栋约30层高的住宅楼，这让人感到很别扭，较影响地块的整体效果。在交通、教育等配套上，该地块与04-5地块相同，也同时存在铁路噪音的不足。

04-6地块航拍图

　05-1地块　

地块位于稻香路与乐武路西北侧，面积15.11亩。地块的西边是领创长鸿置业2021年2月拿下的70多亩住宅地块，东边是稻香路，南边是乐武路，北边是平煤铁路。

05-1地块规划截图

控规指标：

容积率小于等于3.0，建筑密度小于等于22%，绿地率大于等于35%，限高80米。兼容商业比例7%-10%。

地块小议

地块太小，开发商们或许看不到眼里。

也许有人会问，如果领创拿下此地块与西边的地块合在一起开发会不会好些？

关键是那宗70多亩地块到现在都没有动静，两年前砸下的1.5亿元拿地钱至今都是白白占用着，他还会再拿吗？

如果是附近哪家单位为职工建几栋住宅楼的话，倒是有可能拿地。

至于地块的优势与不足，与领创拿下的那宗70多亩地块大差不差。

05-1地块航拍图

　06地块　

地块位于团结路与乐武路东北侧，面积30.84亩。地块的东边是弯弯曲曲武庄沟河，使地块呈不规则的三角形状。

06地块规划截图

控规指标：

容积率小于等于2.8，建筑密度小于等于22%，绿地率大于等于35%，限高80米。兼容商业比例27%-30%。

地块小议：

这宗地块规划得很有“个性”。一是，地块面积才30亩出头，而且还南北窄长，本身就盖不了多少住宅，却要配建一所18班规模、面积不少于7500平的幼儿园。二是，兼容商业的比例高达27%-30%，这是要让底下几层均建成商铺。

这样规划的目地很明显，地块上建个大的幼儿园，可大大聚拢人气，也就让高比例兼容的商业活了起来，附近周边多宗地块兼容商业的比例都不高，显然这是要让这个地块成为附近片区的商业中心。

但笔者感觉，如果单独出让这宗地块，怕是感兴趣的开发商不会多，建那么大的幼儿园是为周边楼盘的住户作嫁衣。若是把相邻的04-6、03-1地块一并拿下倒是合算，但三宗地块的面积高达146.5亩，没有相当实力的开发商怕是“吞”不下去。

06地块航拍图

最后说说商业地块和公园绿地

　04-3-01商业地块　

地块面积6.17亩，位于稻香路与乐武路交叉口东北侧，地块东边是凌云小学、西边是稻香路，南边是百合金山小区。

04-3-01地块规划截图

控规指标：

容积率小于等于2.1，建筑密度小于等于30%，绿地率大于等于35%，限高30米。

地块小议：

地块不大，南北窄东西长，沿乐武路北侧一字排开。这里居住的人口越来越多，如果周边地块都能按预期开发，此地块上盖个几层高的商铺应该是可以的。

04-3-01地块航拍图

　　05-2公园绿地　

地块面积5.61亩，位于常绿·北宸上苑东侧，稻香路西侧，南边是平安大道，北边是乐武路。

05-2地块规划截图

控规要求绿地率大于等于80%。

地块南北窄长，纯属一块沿稻香路的“边角料”，建成个窄窄长长的公园对周边居民来说是很受用的。

05-2地块航拍图

还想说两句

看了以上规划地块有以下几个感慨：

一是，这次规划的11宗地块，范围较大，东至武庄沟，西至原三矿大院，南至平安大道，北至平煤铁路，这正是多年前叫“西市场”的地方。从十年前开发百合金山开始，这里的变化便以肉眼可见的速度快速推进，原来沿街低矮破旧的平房渐渐退出了人们的视线。如果这次规划的地块将来能变成现实，“西市场”这一带也就彻底脱胎换骨了。

城市的更新迭代，与城市的经济发展是分不开的。

二是，五宗住宅地块的限高都是80米，与十年前开发的百合金山小区限高100米相比，有点严了。但与两年前出让的常绿·北宸上苑和领创地块限高60米相比，又显得有些松了。在容积率上，也大体上是这样。这“松”“紧”的变化，与经济形势变化是息息相关的。

三是，规划，仅是一张蓝图，它距地块挂牌出让还有很长的路要走。虽然附近楼盘都说自己手头紧日子难，但西边的北宸上苑一期的8栋住宅没有剩下一套房源。东边的光明府推出的16栋住宅除1栋没有备案外，其他楼栋的房源也都基本上都已售出。

进入今年以来，楼盘的去化速度明显缓慢了，人们对期房的担忧也在加重。在这种形势下，这些地块会不会近期挂牌出让？有多少开发商有能力持巨资进场？这都要打个问号。

编辑：LS