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平顶山这个片区将再次热起来?一次新出11宗地块规划
来源:乐居买房2023-05-25 10:15:50
摘要
进入今年以来,楼盘的去化速度明显缓慢了,人们对期房的担忧也在加重。在这种形势下,这些地块会不会近期挂牌出让?有多少开发商有能力持巨资进场?这都要打个问号。

平顶山市相关部门近日公布了《新华区武庄村城中村改造项目控制性详细规划纪要》,这个《纪要》中共规划了11宗地块,这些地块位于平顶山市新华区武庄沟以西,东穿团结路,西穿稻香路,北邻平煤铁路,南邻平安大道。

这11宗地块共计289.44亩。其中住宅用地5宗,共246.66亩;中小学用地4宗,共31亩;商业用地1宗,6.17亩;公园绿地1宗,5.61亩。

地块整体规划图

先说说教育地块

猛一看有4宗中小学地块,很令人惊讶。但仔细一看,4宗地块并非是要新建学校,而是分别“划”给了相邻的三所中小学校。

03-2和03-3地块都“划”给了团结路小学,这两宗地块分别位于该小学的北边的东边,面积1.32亩和2.54亩。

虽然两地块加起来也不足4亩地,但利用这些“边角”地块给孩子们修建个健身活动场地,种上花花草草建个校中花园,或者为老师家长建个停车棚什么的,都很必要。

03-2、03-3地块规划截图

03-2、03-3地块航拍图

04-3-02地块“划”给了凌云小学,这宗地块5.74亩,位于凌云小学南边,是该小学通往乐武路的通道,这下这所小学不仅可以在乐武路上建个气派的大门,甚至可以再盖一栋教学楼了,这样不是能再多招些学生了?

04-3-02地块规划截图

04-3-02地块航拍图

07地块最大,面积21.41亩,“划”给了市二高。市二高现有面积约52亩,这一下子就能增加40%地盘,这就有望把现有的36个教学班增加到50个左右,学生规模从现有的2200人增加到3000人。

07地块规划截图

07地块航拍图

以上三所中小学,全是公办义务制学校,土地应该是无偿划拨的,无须挂牌出让。

如此规划,即有效利用了“零散”地块,也节省了新建学校的大笔投入,又能实现现有学校的增额扩容,可谓一石三鸟。

再说说住宅地块

 03-1地块 

这宗地块呈“7”字形状,其北半部位于团结路与乐武路交叉口西南侧,南半部位于平安大道与团结路交叉口西北侧,面积56.6亩。

03-1地块规划截图

控规指标:

容积率小于等于3.1,建筑密度小于等于30%,绿地率大于等于35%,限高80米。兼容商业比例7%-10%。

地块小议:

地块西边与团结路小学一墙之隔,东边与市二高一路之隔,孩子上小学、中学都十分方便。南边是平顶山市区的东西大动脉平安大道,且与矿工路交会,出入便利,距平煤神马总医院也是一路直达……地段是不错的。

03-1地块航拍图

 04-5地块 

地块面积85亩,是此次公布的5宗住宅类地块中面积最大的,也是最方正的。地块东边是规划中的金山一路北段,西边是规划中的金山二路北段,南边是乐武路,北边距平煤铁路之间还有一条规划的东西向道路。

04-5地块规划截图

控规指标:

容积率小于等于3.0,建筑密度小于等于22%,绿地率大于等于35%,限高80米。兼容商业比例12%-15%。

地块小议:

地块西边紧邻着凌云小学,规划上要求地块内配建一所12班幼儿园,面积不少于5000平方米。小学近在咫尺,幼儿园小区就有,这样接送孩子就方便多了。

地块东西两侧不远处分别是稻香路和团结路,这两条路都要向北延伸到平煤大道。稻香路向南已通至和顺路,明年有可能南延至黄河路。团结路向南与平安大道和矿工路交会,去市内繁华区域很是方便。

美中不足的是,地块的北边是平煤铁路,过往的火车会产生较大的噪音。

04-5地块航拍图

 04-6地块 

地块面积约59亩,西边是04-5地块,东边是团结路,南边是乐武路,北边距平煤铁路之间有一条规划的东西向道路。

04-6地块规划截图

控规指标:

容积率小于等于2.8,建筑密度小于等于22%,绿地率大于等于35%,限高80米。兼容商业比例7%-10%。

地块小议:

这宗地块呈梯形状,但南半部有一栋约30层高的住宅楼,这让人感到很别扭,较影响地块的整体效果。在交通、教育等配套上,该地块与04-5地块相同,也同时存在铁路噪音的不足。

04-6地块航拍图

 05-1地块 

地块位于稻香路与乐武路西北侧,面积15.11亩。地块的西边是领创长鸿置业2021年2月拿下的70多亩住宅地块,东边是稻香路,南边是乐武路,北边是平煤铁路。

05-1地块规划截图

控规指标:

容积率小于等于3.0,建筑密度小于等于22%,绿地率大于等于35%,限高80米。兼容商业比例7%-10%。

地块小议

地块太小,开发商们或许看不到眼里。

也许有人会问,如果领创拿下此地块与西边的地块合在一起开发会不会好些?

关键是那宗70多亩地块到现在都没有动静,两年前砸下的1.5亿元拿地钱至今都是白白占用着,他还会再拿吗?

如果是附近哪家单位为职工建几栋住宅楼的话,倒是有可能拿地。

至于地块的优势与不足,与领创拿下的那宗70多亩地块大差不差。

05-1地块航拍图

 06地块 

地块位于团结路与乐武路东北侧,面积30.84亩。地块的东边是弯弯曲曲武庄沟河,使地块呈不规则的三角形状。

06地块规划截图

控规指标:

容积率小于等于2.8,建筑密度小于等于22%,绿地率大于等于35%,限高80米。兼容商业比例27%-30%。

地块小议:

这宗地块规划得很有“个性”。一是,地块面积才30亩出头,而且还南北窄长,本身就盖不了多少住宅,却要配建一所18班规模、面积不少于7500平的幼儿园。二是,兼容商业的比例高达27%-30%,这是要让底下几层均建成商铺。

这样规划的目地很明显,地块上建个大的幼儿园,可大大聚拢人气,也就让高比例兼容的商业活了起来,附近周边多宗地块兼容商业的比例都不高,显然这是要让这个地块成为附近片区的商业中心。

但笔者感觉,如果单独出让这宗地块,怕是感兴趣的开发商不会多,建那么大的幼儿园是为周边楼盘的住户作嫁衣。若是把相邻的04-6、03-1地块一并拿下倒是合算,但三宗地块的面积高达146.5亩,没有相当实力的开发商怕是“吞”不下去。

06地块航拍图

最后说说商业地块和公园绿地

 04-3-01商业地块 

地块面积6.17亩,位于稻香路与乐武路交叉口东北侧,地块东边是凌云小学、西边是稻香路,南边是百合金山小区。

04-3-01地块规划截图

控规指标:

容积率小于等于2.1,建筑密度小于等于30%,绿地率大于等于35%,限高30米。

地块小议:

地块不大,南北窄东西长,沿乐武路北侧一字排开。这里居住的人口越来越多,如果周边地块都能按预期开发,此地块上盖个几层高的商铺应该是可以的。

04-3-01地块航拍图

  05-2公园绿地 

地块面积5.61亩,位于常绿·北宸上苑东侧,稻香路西侧,南边是平安大道,北边是乐武路。

05-2地块规划截图

控规要求绿地率大于等于80%。

地块南北窄长,纯属一块沿稻香路的“边角料”,建成个窄窄长长的公园对周边居民来说是很受用的。

05-2地块航拍图

还想说两句

看了以上规划地块有以下几个感慨:

一是,这次规划的11宗地块,范围较大,东至武庄沟,西至原三矿大院,南至平安大道,北至平煤铁路,这正是多年前叫“西市场”的地方。从十年前开发百合金山开始,这里的变化便以肉眼可见的速度快速推进,原来沿街低矮破旧的平房渐渐退出了人们的视线。如果这次规划的地块将来能变成现实,“西市场”这一带也就彻底脱胎换骨了。

城市的更新迭代,与城市的经济发展是分不开的。

二是,五宗住宅地块的限高都是80米,与十年前开发的百合金山小区限高100米相比,有点严了。但与两年前出让的常绿·北宸上苑和领创地块限高60米相比,又显得有些松了。在容积率上,也大体上是这样。这“松”“紧”的变化,与经济形势变化是息息相关的。

三是,规划,仅是一张蓝图,它距地块挂牌出让还有很长的路要走。虽然附近楼盘都说自己手头紧日子难,但西边的北宸上苑一期的8栋住宅没有剩下一套房源。东边的光明府推出的16栋住宅除1栋没有备案外,其他楼栋的房源也都基本上都已售出。

进入今年以来,楼盘的去化速度明显缓慢了,人们对期房的担忧也在加重。在这种形势下,这些地块会不会近期挂牌出让?有多少开发商有能力持巨资进场?这都要打个问号。

编辑:LS

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