近来，有些从事房产中介的自媒体说，平顶山市区二手房卖不动了。

笔者也了解到，今年以来平顶山不少二手房门店关门歇业，从业人员有的转行另谋生路，有的转战新房销售市场。新房市场虽说也一派萧条，房子难卖、佣金难结……但比起二手房市场来说还算好些。

二手房市场怎么啦？情况真的是这样吗？

看看今年以来的销售量

就今年前7个月市区二手房住宅产品销售的走势看，1月至3月的销量本是持续上升的，分别是381套、417套、606套。

但到了4月份销量就急转直下，仅销售12套、面积900多平。分析原因可能是今年一季度市区新房的销量和售价均持续下跌引起的恐慌所致。

5月份虽然市区因疫情封控了半个月，但5月份的交易量还是达到了229套、面积2.2万平。相当于又进入了恢复阶段。

进入6月和7月，销量又明显升了起来，分别达到了540套和612套，均超过了2020年1-7月的月平均528套和2021年1-7月的月平均455套的销量。

可见，近两个月市区二手房的销售还是可以的。

比比前两年的销售数据

以上三年的二手房住宅销售数据表明——

2022年1-7月市区二手房销售2797套，面积26.6651万平方米。

与2021年1-7月销售3182套、面积30.7733万平相比，套数下降12.1%，面积下降13.3%。

与2020年1-7月销售3697套、面积34.9397万平相比，套数下降24.3%，面积下降23.7%。

这说明，二手房住宅的总体销售量的确在逐年减少，二手房从业人员确实越来越“吃不饱”了。但并没有像某些自媒体说的“卖不动了”那么夸张。

那么，以上三年市区新房住宅的销售情况又如何呢？

看看以下三个表：

2022年1-7月市区新房住宅备案4706套，面积57.1055万平方米。

与2021年1-7月销售8306套、面积94.8325万平方米相比，套数下降43.3%，面积下降39.8%。

与2020年1-7月销售7287套、面积84.7428万平方米相比，套数下降35.4%，面积下降32.6%。

可见，新房下降的幅度是远远高于二手房的，也就是说新房的销售状况要比二手房惨得多。

瞧瞧新房与二手房的销量比

从以上两类数据表中也能计算出，近三年来平顶山市区二手房与新房的销售比。

2020年1-7月市区新房备案量7287套，二手房销售3697套，合计10984套，二手住宅销售量占比33.66%。

2021年1-7月市区新房备案量8306套，二手房销售3182套，合计11488套，二手住宅销售量占比27.70%。

2022后1-7月市区新房备案量4706套，二手房销售2797套，合计7503套 ，二手住宅销售量占比37.28%。

显然，今年前7个月二手房的销售占比要高于去年和前年，这说明市区二手住宅的市场活跃度是比较高的。

二手房销售是房地产业的风向标

二手房与新房相当于一枚硬币的两个面，是一种无法分开、互为依存的关系。

商品房的流通存在三个环节：购买环节、持有环节、卖出环节。

新房市场，是房地产的购买环节的一部分，而二手房市场即是房地产的卖出环节（老业主）、也是购买环节之一（新业主）。因此，二手房领域同时兼顾进入与退出两个职能，其作用与意义是高于新房的。

业内人士的普遍看法是，购买环节是100%、持有环节是70%、卖出环节是30%。房地产是高度持有、多数沉淀的领域，只需30%的退出量就可以维持必要的交换。

而房子的价值，是在交换中产生的。如果市场呈现出新房销售极高、二手房销售极低，房子的交换价值就会大大减弱，极高的新房销售也是维持不了太久的。

购房客户到底还有多少？

平顶山二手房成交量虽然近几年逐年下降，但与新房交易相比还算是比较活跃，处在一种比较健康的市场状态，这也说明平顶山有购房需求的人还是不少的。

一是刚需人群。2021年底，平顶山市城镇的常住人口有270.5万人，常住人口城镇化率为54.45%。而同期河南省的城镇化率是56.45%，全国是64.72%，平顶山分别低于全省2%和全国10.27%。

目前，全市乡村的常住人口还有226.3万，在往后的几年中，仍会有一部分农村人口是要进城的。全市的城镇化率按每年提高1个百分点来算，每年就有几万人口需要在城里购房。

二是改善人群。目前，市区常住人口已突破100万，但其中相当一部分仍居住在二十年前老旧小区里，有卖旧换新需求的居民并不在少数。

居民手中没钱了吗？

也许有些人会说，有购房愿望的人当然有，关键是居民手里普遍没有钱，买不起。

这种说法正确吗？

看看相关部门发布的数据就明白了。

6月末，我市住户存款比年初增加243.97亿元，同比多增20.32亿元。其中，活期存款余额793.37亿元，同比多增16.53亿元；定期存款余额2019.2亿元，同比多增3.79亿元。显然，从总体上看，居民手中的钱是在增长的。

但是，6月末，我市住户贷款余额714.26亿元，比年初增加23.88亿元，同比少增28.4亿元。其中，住户消费贷款余额549.55亿元，比年初增加14.24亿元，同比少增20.01亿元。这反映出后疫情时期住户对未来收入增长不够乐观，整体消费意愿下降。

特别是对购房这一“超大宗”商品的消费，居民是慎之又慎。

以上数据说明，不是居民手中没有钱，而是有钱不愿花或者说是不敢花。

为何中介感觉到二手房卖不动了？

原因有两点，一是受房产税即将实施的影响，从去年起二手房的上市量就持续上升，卖家猛增，即便买家还是那么多，也会让人感觉买家少了，何况买家也的确在逐渐减少呢。

二是买家和卖家心理价位差距较大。市区新房的均价已连续8个月在降，二手房的价位在买家心里也应该是大幅下降的，但多数挂出二手房源的业主却不想降得太多，因为房产税毕竟眼下还没有实施，业主挂出的二手房一两年没有成交也大量存在。

需求尚在，为何销售不旺呢？

今年前7个月市区新房销售量的确不尽人意，与去年和前年相比，销售套数分别下降了43.3%和35.4%，销售面积分别下降39.8%和32.6%。降幅之大令人始料不及，也把大多数开发商逼到了生死的边缘。

虽然7月份市区新房的备案套数环比上升6.6%，面积上升3.7%，但同比却分别下降23.05%和21.08%%。

需求尚在，为何销售不旺？

其根本问题是人们对楼市的信心不足。老的烂尾楼盘还没处理完，新的停工楼盘又不断涌现，不尽快解决“新停旧烂”的问题，新房的销售量就不会有较大的起色。好在我市正在采取购房补贴等措施来激活楼市。

无论是刚需客户还是改善客户，面对大多楼盘仍是期房销售的现状，都难免担心掉到烂尾的“坑”里。再等等看看，是多数购房者的心态。因此，树立市场信心是重中之重，也是当务之急。

编辑：南瓜