正文

新建商品房一直是楼市的主力军。就平顶山来说，市场交易量新房年年占据着大头，稳稳地坐着“老大”位置。而二手房市场多年来一直给人不温不火的感觉，始终是个“配角”的扮演者。

而刚刚过去的3月，平顶山市区二手房住宅交易量竟超过了新房住宅，这应该是平顶山房地产历史上一个标志性的现象，也是一个值得业内人士深思的现象。

“配角”的逆袭

据平顶山市相关部门公布的数据，2023年3月，市区新建商品房住宅类产品销售766套，面积91923.81平方米。二手房住宅交易量856套，面积84014.33平方米。二手房的成交套数和面积分别占总交易量的52.77%和47.75%。

3月份二手房的这个交易量，是疫情以来的三年多时间里单月交易量的最高数值。

新房的销售量为何会被二手房赶超？

二手房从“配角”升为并列“主角”是好事吗？

经对官方公布数据的梳理，疫情爆发的头一年，也就是2020年，市区二手房住宅的交易套数和面积还仅占成交总量的30.7%和26.62%。成交套数还达不到总量的三分之一，成交面积也仅是总量的四分之一多一点。

此后的两年中，二手房交易量增长幅度就明显高了起来。

2021年，二手房住宅的交易套数和面积分别占成交总量的33.28%和29.41%，分别增长了2.58和2.79%。

2022年，二手房住宅的交易套数和面积分别占成交总量的37.53%和32.32%，分别增长了4.25%和2.91%。

今年一季度，二手房住宅的交易套数和面积开始大幅度攀升，占当季度成交总量的44.36%和39.6%，分别增长了6.83%和7.28%，增幅之大令人吃惊。

特别是3月份。二手房住宅成交套数竟比新房住宅销售套数还多出了90套。由于二手房成交套数的平均面积为98.13平方米，而新房成交套数的面积平均为120平，平均每套相差22平方米左右。因此，虽然二手房成交套数超过了新房，但在面积上仍比新房少了8000平方米左右。

二手房为何热了起来？

面对这一现象，笔者走访了部分业内人士，他们的看法主要有以下几点。

一是太多的烂尾楼，把人给“坑”怕了。

能住上一套新房，是大多数普遍居民最大的期盼。但最近这几年，不少开发商把新房的名声给玩砸了。许多城市的现状是，烂上三五年的楼盘很普遍，停工十年八年的楼盘也并不鲜见。不少购房者觉得，连恒大等国内许多头部房企都能烂尾，地方小房企就更让人不敢放心了。

特别是疫情这几年，许多楼盘都资金紧张，出现停工的楼盘更加普遍，因此，对于期房楼盘，人们就不敢轻易出手了。

当新房的信誉出现了问题，而且还多年得不到解决，后果自然就跟着来了。

相比二手房，虽然老旧了些，环境也不咋着，但毕竟比花了钱却住不上房要强太多了吧。

二是新房旧房价差较大，二手房更有优势。

对于大多数刚需购房者来说，房价的高低是选房取舍的决定性因素。同地段同面积的一套新房和二手房，价格能相差十万至二十万，一些房龄超过二十年的，有的能相差30万以上。对于手头不宽裕的家庭，不少人的想法是先“上车”，等经济条件好了再“换车”。

现状也确实如此，以老城区中心区域（光明路以东、新华路以西，矿工路以南。湛北路以）的新房为例，价格较低的也在6000元/平以上吧，中高端楼盘往往每平七八千元，最高的每平达上万元。

购买一套100平的房子须在60万到80万之间。而同区域同样面积的二手房，四五十万一套的房源很普遍，房龄二十年以上的甚至三十万左右就能成交。

而且，市中心城区的学校、医院、商业等配套也是最为齐全和优质的，对于家有学龄儿童的，需要赡养老人的、方便就近做生意和工作的等人群来说，对于房龄不大的二手房还是很看好的。

三是经济下行带来的信心不足。

在经济上行时期，人们对自己的挣钱能力信心满满。

但经济下行时，人们就底气不足了。

买一套上百万的新房，今后能否如期偿还月供？生意一旦亏损或自己一旦失业如何应对房贷？面对这些顾虑，一些居民自然就会把购房目标转向了便宜的二手房上。

一位50多年的女士告诉笔者，几年前她们老俩口拿出了全部积蓄为儿子办婚事购买了一套较好的新房，而她和老伴却一直住在三十年前的老破小里。老俩口本想也换套新房，可疫情这几年他们的小本生意根本不挣钱，这就让她担心了，不靠贷款是无力购买新房的，贷款吧又担心不景气的生意无法支撑月供，她和老伴儿虽然也跑了不少售楼部看房，最后还是放弃了购新房的打算。

一位从深圳回来的年轻人在楼品荟的后台留言，询问本平台是否有二手房源。笔者问他为啥想购买二手房，他说在深圳期间虽然积存了一些钱，但不是太多。回平后找了几份工作都不太理想，薪资也都很低。乡下老家村里已没有多少人了，他和妻子打算把父母接到城里住，想买一套大些的，但买新房怕还不起月供，所以打算买套二手房。

出售二手房并非都要置换新房

从理论上看，二手房和新房本是一对互相促进的关系，乡下人进城务工买了二手房，二手房的房主就有了能力购置新房居住。如果二手房房主卖不出去自己的旧房子，自然也就没有能力去购买新房。因此，二手房的活跃是能够促进新房销售的。

可现实往往并不完全是这样的。

为啥上边提出了“房住不炒”呢？就是前些年许多家庭把钱砸在了购房上，几乎形成了全民炒房的局面，一个家庭拥有两套甚至三套住房的并不在少数，这些家庭中相当一部分都承担着不小的还贷压力。

这几年随着经济下行，楼市遇冷，特别是房产税出台的可能性越来越大，不少家庭开始抛售多余的房子了。

这些出售二手房的人群中，当然有些是要置换新房，但也有一部分纯粹就是为了处理手里多余的房子，以减轻自己的房贷月供和避免以后承担房产税。

以上三年来的数据也证明了这一现实，二手房的成交量占比连年增长，而新房的成交量占比却逐年下降，而且降幅在快速增大。

以上三年来的数据还透露出了一个令人担忧的现实，二手房和新房这三年多的成交量都是在下降的，而且新房成交量的降幅要比二手房的降幅大的多。

2021年，二手房的成交套数和面积比上年分别下降了9.2%和7.79%，新房的成交套数和面积比上年分别下降了19.39%和19.71%。

2022年，二手房的成交套数和面积比上年分别下降了8.28%和8.54%，新房的成交套数和面积比上年分别下降了和23.97%和20.2%。

看到新房成交量连年如此大的降幅，相信不少房地产从业人员心里是很失落甚至凄凉的。

显然，新房面临的形势是很严峻的，不仅楼盘与楼盘之间要争夺改善用户，同时还得与二手房争夺刚需客户。

平顶山是个四线城市，现有人口在外流，人口出生率在下降。虽然我市有着近500万人口这么庞大的体量，但人口减少的大趋势已经很明显了。毕竟一二线大城市的就业机会和薪资待遇要比咱大平强了不少。工作和生活的压力也让众多年轻人彻底没有了多子多福的传统观念。

大势所趋，莫之能挡？且走且珍惜吧。

编辑：南瓜